주택매매사업자의 장점과 단점

주택매매 사업자란?

우리는 보통  주택을 구매하여 재태크를 할때 3가지 방법을 떠올린다. 개인, 주택 매매사업자, 법인

그런데 세금을 고려하고 구입을 하게 되는데 보통 세금은 주택을 구입할때 내는 취,등록세, 보유할때 내는 종합소득세, 팔때 내는 양도세가 그것이다. 그런데 이 세금중  양도세의 경우 개인으로  취득시 기간에 따라 1년미만이면 70%, 법인은 12%, 매매사업자의 경우 소득세로 인정이 되어 35%이다. 그래서 경매등으로 단기차익을 노릴 경우 주택매매사업자가 훨씬 유리하다. 거기에 장점으로는 취등록세, 개인채권, 법무사비, 인테리어(샷시,보일러포함, 도배,장판, 벽지),대출이자, 중도상환수수료, 차량(경차,화물차), 식대, 교통비등이 차감될 수 있다는 것이다.

즉 장점을 요약하면

개인보다 혜택을 많이 본다.

1.양도세대신 소득세를 낸다.

2. 공제금액이 많다.

3. 결손금을 10년동안 유지할수있다.

4. 거주주택에 대한 비과세혜택을 볼 수 있다.

5. 보유기간없이 기본세율로 단기매매할 수 있다.

6. 규제지역 30% 대출가능, 비규제지역은 60프로까지 LTV로 대출가능함

 경매로 낙찰받으면 KB시세의 60프로, 낙찰가의 80프로, 90프로까지해주는데 비교하여 낮은것을 대출 가능하다.

빌라는 감정가의60프로 낙찰가의 80프로로 대출 가능한다. 

하지만 장점이 있으면 단점이 있는법 아닌가

단점에 대해서 열거해 보자

1. 매매차익이 크면 종합소득세 또한 크게 나온다. 그럴경우 건강보험료도 많이 나온다.

하지만 이건 내가 많이 번것에 대한 비례에 대해 세금이 부과되니 나쁘지 않다.

2. 비조정지역에 한해서 할 수 있다. 

이또한 강남3구와 용산을 제외한 우리나라 전역이 이제 비규제니 이또한 나쁘지 않다

3. 85제곱미터인 국민평형만 주택매매사업자가 할 수있다.

많은 평수가 85제곱미터이고 가격또한 지역에 따라 천편일률적이라 이또한 선택의 폭이 넓어 나쁘지 않다.

4. 혹시 85제곱미터 이상일 경우 토지와 건물을 따로 하여 건물감정가의 60프로중  10프로의 부가가치세가 더 붙는다.

많이 번만큰 많이 내라는 것이니 이또한 나쁘지 않다. 많이 벌고 많이 내면 되지않겠는가!

5. 규제지역을 할 경우는 비교세율로 해서 양도세에서 큰 금액으로 중과를 받을 수 있는 단점이 있다.

6. 장기보유 특별세를 받지 못한다.

7. 취등록세의 적용 배제가 없다. 즉 1-2주택자의 경우  1~3%, 3주택자 12프로등

개인 매매사업자의 경우 식비의 경우 1만원이 넘으면 공제가 안된다고 하며, 소득세의 경우 6-44%까지 그 세율또한 취득가액에 따라 다양하게 나타난다.

이 모든것이 세금때문에 우리가 어떤걸로 해야 하는 것이므로 우리는 이런것을 무서워  할 필요가 없는 것이다.